农村房屋法律知识

1．农民可不可以私自建房？

不可以。根据《土地管理法》规定，城市郊区和农村的农民如果需要宅基地建房，首先要按照乡、镇、村建设规划统一安排。在此基础上，农民还要依法经过申请，申请批准后，才能获得所申请的宅基地使用权。

不经申请批准私自建房的行为是违法的。国家不但不予保护，还要强行拆除。

2．宅基地和宅基地上的房屋可以随意自由转让吗？

不可以。根据《土地管理法》规定，农村村民的宅基地，归集体所有，由农村村民各户长期使用，宅基地使用权不得单独转让。禁止农村宅基地使用人采用出租、出卖、抵押或宅基地入股搞联营等方式转让空闲宅基地。当事人之间转让空闲宅基地的任何协议均属无效行为，宅基地所有人有权收回非法转让的宅基地。

由于房至和宅基地不可分，因而对房屋的转让也有一定限制，只能在本集体成员或本集体的企业之内转让。

3．批来的宅基地可以空闲不用吗？

不可以。根据《土地管理法》规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，由集体经济组织报经县级人民政府批准，注销其土地使用权登记，收回土地。

4．房屋建起之后，就可以取得房屋所有权吗？

不一定。根据《土地管理法》规定，农村村民、乡镇企业依法取得自己所建房屋的所有权的前提是，要取得所占用土地的集体土地使用权，而不能想建就建。否则，不仅不能依法享有房屋所有权，还要承担一系列的法律后果。

5．自家修建的房屋，可以继承、出租、出卖吗？

可以。根据《物权法》规定，农村房屋属于所有人的合法财产，依法受到法律保护。农村房屋所有人有权对房屋进行处分行为，包括出卖、出租或出典等。

同时，房屋作为公民私人财产，依照《继承法》规定也可以继承。

6．在租住房屋时，加盖了一间房，所有权归谁？

租住房屋又加盖的，所有权归属要分几种不同的情况处理：

（1）租户在加盖前己征得房主同意，并且双方对房屋所有权问题有约定，那么按约定办理；（2）虽经同意，但未有约定事后也未协商一致，则房屋所有权仍归原所有人，对改建、扩建的费用，由房屋所有权人折价补偿；（3）事先未经房主同意，则不仅房屋归房主所有，改建、扩建的费用房主也不予补偿。添加物能够拆除的要拆除，拆除时给原房屋造成损害的，租户还要承担赔偿责任。

7．村民继承了父母亲遗产之后，是否就取得了两块宅基地？

目前我国对农村的房屋继承没有作出具体规定，但根据《土地管理法》的立法精神，一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、自治区、直辖市的规定。

农村村民因继承取得多处住宅的，村民可以出卖多余的房屋，也可以维持原状自住，但不得翻建继承房屋。房屋损坏后其宅基地应当依法收回。

8．村民把房屋卖掉，还能再申请宅基地建新房吗？

《土地管理法》对农户的宅基地和面积都作了规定，一户只能拥有一处宅基地。根据这一规定，农村村民买卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，村民将房屋卖掉，不能再申请宅基地。

9．农民新建住宅需要使用土地怎么办?

根据《土地管理法》的相关规定，农民新建住宅需要使用土地的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经集体经济组织成员大会或成员代表会议(村民大会或者村民代表会议)讨论通过后，乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，理当办理农用地转用审批手续。

宅基地用地申请得到批准后，农民按照规定，提出房屋设计方案，包括平面布局、建设高度等，经村民委员会同意后方可施工。

10．与邻居发生了宅基地纠纷，怎么办?

如果是使用过程中发生的涉及相邻权的纠纷，应当按照《民法通则》和《物权法》的相关规定处理。一方在使用的时候不得侵权另一方的相邻权。

如果发生了宅基地所有权和使用权的权属纠纷，应该按照《土地管理法》的规定来处理。先由当事人协商解决。协商不成的，如果是个人之间、个人与单位之间的争议，则由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地现状；当然，也可以将争议提请人民调解委员会或者村民委员会调解。

 

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